Ein leerstehendes Haus ist für jeden Eigentümer eine Sorge. Neben der Angst vor Vandalismus oder unbefugtem Zutritt stellt sich eine entscheidende Frage: Gilt meine Gebäudeversicherung im Schadensfall überhaupt noch in vollem Umfang? Viele glauben, ein längerer Leerstand führt automatisch zum Verlust des Schutzes. Ein aktuelles Urteil des OLG Schleswig (Az. 16 U 64/24) zeigt jedoch: Die Realität ist komplizierter – und die eigentliche Gefahr lauert woanders.
Der Mythos: "Länger als 6 Monate leerstehend = kein Versicherungsschutz"
Viele Versicherungspolicen enthalten Klauseln, die besagen, ein Gebäude dürfe nicht länger als eine bestimmte Zeit (z. B. 6 Monate) unbewohnt sein. Man könnte also annehmen, dass nach Ablauf dieser Frist der Versicherungsschutz automatisch erlischt oder gekürzt wird.
Das OLG Schleswig hat jedoch, im Einklang mit der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), klargestellt: Eine solche Klausel ist für sich allein genommen oft unwirksam. Der bloße Umstand, dass ein Gebäude leer steht, stellt nicht automatisch eine sogenannte "Gefahrerhöhung" dar, die eine Leistungskürzung rechtfertigt. In manchen Fällen, etwa bei einem gut gesicherten Haus in einer belebten Gegend, kann das Brandrisiko sogar sinken.
Die wahre Gefahr: Wenn zum Leerstand weitere Umstände hinzukommen
Entscheidend wird es, wenn zum Leerstand weitere risikosteigernde Faktoren hinzukommen. Genau das war im Fall vor dem OLG Schleswig der Knackpunkt, der den Eigentümer 60 % seiner Versicherungsleistung kostete. Eine Kürzung ist dann gerechtfertigt, wenn der Versicherungsnehmer eine erhebliche Gefahrerhöhung grob fahrlässig nicht bei seiner Versicherung anzeigt.
Achten Sie besonders auf diese Alarmsignale, die aus einem einfachen Leerstand eine rechtlich relevante Gefahrerhöhung machen können:
Sichtbare Verwahrlosung: Das Gebäude wirkt von außen heruntergekommen, der Garten verwildert, Fenster sind defekt.
Wiederholtes Eindringen Unbefugter: Sie stellen fest, dass sich Dritte (z. B. Obdachlose, Jugendliche) immer wieder Zutritt zum Gebäude verschaffen.
Spuren von "Bewohnern": Sie finden Überreste wie leere Flaschen, Zigarettenstummel oder improvisierte Schlafstätten.
Leichte "Zugänglichkeit": Türen oder Fenster lassen sich nicht mehr richtig verschließen, was das Eindringen erleichtert.
Anziehungspunkt für "Abenteurer": Das Gebäude wird im Internet als "Lost Place" (vergessener Ort) bekannt und zieht Neugierige an.
Im verhandelten Fall kam all dies zusammen: Das Haus stand jahrelang leer, Unbefugte drangen trotz mehrfacher Sicherungsversuche immer wieder ein und hielten sich dort offensichtlich länger auf – begünstigt durch noch vorhandenen Strom. Dem Eigentümer waren diese Umstände bekannt, er meldete sie aber nicht der Versicherung. Die Folge: Die Versicherung durfte ihre Leistung nach dem Brand drastisch um 60 % kürzen.
Ihre Pflichten als Versicherungsnehmer bei Leerstand
Aus diesem Urteil ergeben sich klare Handlungspflichten für Sie als Eigentümer eines leerstehenden Gebäudes:
- Regelmäßige Kontrolle: Überprüfen Sie Ihre Immobilie regelmäßig und sorgfältig. Ein kurzer Blick aus dem Auto genügt nicht.
- Sicherung: Sorgen Sie für einen soliden Verschluss aller Zugänge. Reparieren Sie aufgebrochene Schlösser oder Fenster unverzüglich.
- Dokumentation: Halten Sie Ihre Kontrollen und eventuelle Vorfälle (z. B. Einbruchsspuren) schriftlich und mit Fotos fest.
- Meldepflicht: Sobald Sie Umstände feststellen, die über den bloßen Leerstand hinausgehen und die Gefahr (insbesondere Brand- oder Vandalismusgefahr) erhöhen, müssen Sie dies Ihrer Versicherung unverzüglich anzeigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet "Gefahrerhöhung"?
Eine Gefahrerhöhung liegt vor, wenn sich nach Abschluss des Versicherungsvertrags die Umstände so ändern, dass die Wahrscheinlichkeit eines Schadensfalls erheblich steigt. Der Leerstand eines verwahrlosten und frei zugänglichen Hauses ist ein klassisches Beispiel.
Gilt das nur für die Brandgefahr?
Nein. Bei der Gefahr von Leitungswasserschäden kann sogar schon ein längerer Leerstand allein ausreichen, da ein Rohrbruch oft erst viel später bemerkt wird und so ein massiver Schaden entsteht. Auch die Gefahr von Einbruch und Vandalismus steigt bei verlassenen Gebäuden erheblich.
Ich habe das Haus bereits leerstehend gekauft. Was gilt dann?
Sie treten per Gesetz in den bestehenden Versicherungsvertrag des Vorbesitzers ein (§ 95 VVG). Maßgeblich für die Beurteilung der Gefahrerhöhung ist der Zustand zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses. Stellen Sie nach dem Kauf eine Verschlechterung des Zustands fest (z. B. beginnender Vandalismus), müssen Sie dies melden.
Fazit: Handeln Sie, bevor es zu spät ist
Das Urteil des OLG Schleswig ist eine wichtige Warnung für alle Immobilieneigentümer. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Ihre Gebäudeversicherung bei Leerstand bedingungslos zahlt. Der entscheidende Faktor ist nicht der Leerstand selbst, sondern Ihr Umgang damit. Aktive Kontrolle, konsequente Sicherung und eine offene Kommunikation mit Ihrer Versicherung sind der Schlüssel, um im Schadensfall nicht auf einem Großteil der Kosten sitzen zu bleiben.
Steht Ihre Immobilie leer und Sie sind unsicher, ob Ihr Versicherungsschutz noch vollumfänglich greift? Oder hat Ihre Versicherung die Leistung nach einem Schaden bereits gekürzt? Handeln Sie jetzt, bevor es zu teuren Konsequenzen kommt. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung, in der wir Ihre Situation prüfen und Ihre Rechte sichern.
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall ist individuell und kann eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation kontaktieren Sie uns bitte.