Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobiliendarlehen sorgen immer wieder für Auseinandersetzungen zwischen Darlehensnehmern und ihren Kreditinstituten. Ärger und Streit entsteht meist dann, wenn die Bank oder Sparkasse ihrem Darlehensnehmer die Höhe der Forderung mitteilt. Fast immer sind Immobiliendarlehensnehmer überrascht, wie viel sie zahlen sollen. Und wenn sie dann versuchen, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachzuvollziehen, scheitern sie. Nicht immer liegt es an ihnen. Der Grund: Die Darlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist im Darlehensvertrag fehlerhaft und damit unzureichend. Unzureichend sind nicht nur solche Informationen, die für den Darlehensnehmer nicht nachvollziehbar sind, sondern auch unrichtige Angaben. Die Folge dieses Mangels: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht berechtigt. Der Darlehensnehmer muss die Vorfälligkeitsentschädigung nicht zahlen bzw. bekommt sie zurückerstattet.
Ein Rechtsprechungsbeispiel
Das Kreditinstitut gewährte dem Darlehensnehmer im Dezember 2016 ein Immobiliendarlehen über 114.000 EUR mit einem Sollzins über 15 Jahre. Im Kaufvertrag war geregelt, dass das Kreditinstitut im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht eingetragen wird. Bezüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung enthielt der Vertrag folgende Klausel (Auszug):
„Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Sparkasse erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. Aktiv/Passiv-Methode. Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.“
Im März 2021 verkaufte der Darlehensnehmer seine Immobilie. Das Kreditinstitut verlangte von ihm vor Löschung des Grundpfandrechts den Restbetrag des Darlehens, eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 14.000 EUR, eine Bearbeitungsgebühr von 200 EUR und eine Urkundengebühr von 25 EUR. Der Darlehensnehmer zahlte zunächst die geforderten Beträge, um sich von dem Grundschuldeintrag zu befreien. Dann aber verlangte er von dem Kreditinstitut die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und der weiteren Entgelte. Mit Erfolg!
Die Gerichtsentscheidung
Das Landgericht (LG) Kiel verurteilte das Kreditinstitut am 4.11.2022 (Az. 12 O 198/21) zur Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung und der weiteren Entgelte mit der Begründung, dass deren Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt sei.
Der Darlehensnehmer habe das Darlehen weder ausdrücklich noch konkludent gekündigt; er war zur vorzeitigen Rückzahlung berechtigt. Das Kreditinstitut habe zwar bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Anspruch ist aber ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Im vorliegenden Fall waren die Angaben im Darlehensvertrag über die Berechnung der Entschädigung fehlerhaft und damit unzureichend. Denn der Darlehensgeber sollte so gestellt werden, als ob das Darlehen bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre, obwohl die für die Berechnung maßgebliche rechtlich geschützte Zinserwartung des Darlehensgebers früher endet. Damit hatte der Darlehensnehmer Anspruch auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie der geforderten Gebühren.
Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung
Wir prüfen, ob die Forderung Ihres Kreditinstitutes auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung der Sache und der Höhe nach berechtigt ist. Wir übernehmen ggf. auf Ihren Wunsch, die Abwehr, Minderung oder Rückerstattung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Erfolg trägt die Gegenseite die Kosten.
Für Rechtsschutzversicherte kümmern wir uns um die Deckungszusage Ihrer Versicherung.